금일( 2024년 2월 26일)부터 은행에서의 변동금리 대출 이용이 기존과 다소 달라질 예정입니다. 대출 가능한 금액이 수천만 원 이상 감소될 수 있는 ‘스트레스 DSR’ 규제가 새롭게 시행되기 때문인데요, 이는 기존의 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 미래의 금리 변동 가능성을 ‘스트레스(가산) 금리‘로 반영하여 대출 한도를 조절하는 새로운 규제로서 차주들의 대출 한도는 내년까지 최대 연봉만큼 감소할 것으로 예상됩니다.
스트레스 DSR 규제의 시행 배경
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스트레스 DSR(Debt Service Ratio)은 대출자의 총부채원리금상환비율을 계산할 때 미래의 금리변동 위험을 반영하여 대출한도를 조정하는 규제 체계입니다. 기존의 DSR 규제에 스트레스(가산) 금리를 더해 적용함으로써, 대출 차주가 향후 금리인상으로 인해 발생할 수 있는 추가 부담을 고려하는 것이 주요 특징입니다.
금융당국의 발표에 따르면, 스트레스 DSR 규제는 오늘부터 은행권 주택담보대출(주담대)부터 시작하여 시행될 예정입니다.
이어서 6월에는 은행권 신용대출과 2금융권 주담대가, 그리고 하반기에는 DSR이 적용되는 모든 대출 상품이 이 규제의 적용 대상이 될 것입니다. 이는 신규 대출 뿐만 아니라 대환, 재약정 등에도 적용됩니다.
기존과 스트레스 DSR 규제의 차이점
기존에는 주담대 대출 신청시 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 연소득의 40%(은행 기준, 비은행권은 50%)를 초과할 수 없는 DSR 규제가 적용되었습니다.
예를 들어 연봉 5000만원을 받는 차주가 대출을 받을 경우, 매년 은행에 상환하는 대출 원리금이 2000만원을 초과할 수 없었습니다. 이 규제는 주담대 대출로 인한 상환 부담이 과도해지는 것을 방지하기 위한 것이었습니다.
그러나 이번에 도입되는 ‘스트레스 DSR’은 이와는 약간 다릅니다. 변동금리(혼합·주기형 포함) 대출을 받는 차주의 DSR을 계산할 때, 미래의 금리 상승 가능성을 고려하여 가산금리를 부과하는 것이 특징입니다.
가산금리가 추가되면 연간 이자 비용이 증가하게 되고, 따라서 DSR 상한인 40%를 유지하려면 대출 원금 한도가 감소하게 됩니다.
스트레스 DSR에서 사용하는 ‘스트레스 금리’는 미래의 금리 상승으로 인한 원리금 상환 부담 증가 가능성을 반영한 것입니다. 이 금리는 과거 5년 동안의 최고 대출금리에서 현재 대출금리(매년 5·11월 기준)를 뺀 값으로, 최소 1.5%, 최대 3%로 설정되어 있습니다.
한국은행의 통계에 따르면, 과거 5년간의 최고금리 5.64%(2022년 11월)와 최근 금리(지난 11월 5.04%)의 차이는 0.6%로, 이는 하한인 1.5%를 충족하지 못해 최종 스트레스 금리는 1.5%로 설정됩니다.
스트레스 금리 적용 방식
대출의 종류에 따라 스트레스 금리의 적용 방식이 다릅니다. 변동금리 상품에서는 가산금리 1.5%가 전액 적용되고, 혼합형(5년 고정금리 후 변동금리로 전환) 상품에서는 가산금리의 60%, 즉 0.9%가 적용됩니다.
그러나 금융당국은 대출 한도의 급격한 축소가 초래할 수 있는 부작용을 고려하여 스트레스 금리의 적용 범위를 단계적으로 확대하기로 하였습니다. 올해 상반기에는 가산금리의 25%인 0.375%만 추가하고, 하반기에는 50%인 0.75%, 2025년부터는 100%인 1.5%를 적용할 예정입니다.
스트레스 DSR 규제 영향
예를 들어, 변동형 대출금리가 연 5%인 경우, 오늘부터 DSR 계산 시 0.375%를 추가하여 연 5.375% 기준으로 연간 원리금을 계산하게 됩니다. 하반기에는 이 기준이 연 5.75%로, 내년에는 연 6.5%로 상승하여 대출 한도를 결정하게 됩니다. 당국은 이런 변화에 따라 차주별 대출 한도가 올해 2~9%, 내년부터는 최대 16% 감소할 것으로 예상하고 있습니다.
이를 통해 연봉 5000만원인 차주가 30년 만기의 분할 상환 조건으로 변동금리 주담대를 받는 경우, 기존 대출 한도인 3억3000만원이 오늘부터는 3억1500만원으로 줄어드는 결과를 볼 수 있습니다. 이는 하반기에 3억원으로, 스트레스 금리가 100% 적용되는 내년에는 2억8000만원으로 감소하게 되어, 결국 최대 ‘연봉’ 수준 만큼 줄어드는 결과를 가져옵니다. 따라서 대출 계획을 세우시는 분들은 반드시 이런 변화를 고려해야 합니다.