최근 몇 년간 전세 시장의 가격 하락 트렌드를 살펴보면, 새로운 종류의 임대차 갈등 상황이 더 자주 발생하고 있습니다. 이상하게도, 최근에 전세 계약을 2년 더 연장한 임차인이 주변 전세 시세의 하락을 보고, 갑자기 집을 빼겠다고 집주인에게 통보하면서 분쟁이 발생하고 있습니다.
전세계약은 사실상 집주인에게 대출을 한 것과 비슷하며, 계약 해지 통보는 세입자 입장에서는 정당한 것으로 여겨지지만, 집주인은 계약 기간을 채우길 선호하게 되는데 정답은, 상황에 따라 세입자가 일방적으로 갱신계약을 해지할 수도 있고, 집주인의 주장이 받아들여질 수도 있습니다.
그리고 전세계약을 갱신하는 방식에 따라 세입자와 집주인 간의 이익과 손해가 달라질 수 있기 때문에 부동산 전세계약 갱신 청구권 및 묵시적 갱신과 함께 이에 대한 세입자와 임대업을 하는 집주인이 알아야하는 유의사항을 알아보도록 하겠습니다.
전세계약을 연장하는 방법은 크게 세 가지가 있습니다. 먼저, 최초 전월세계약은 법에서 2년 이상으로 정해져 있으므로, 처음 2년 동안은 어떤 상황에서도 일방적으로 계약을 파기할 수 없습니다. 중간에 합의하에 계약을 종료하는 것은 가능합니다. 세입자가 중간에 나가고자 할 경우, 그 책임은 세입자가 져야 합니다. 세입자는 공인중개업소에 집을 내놓고 중개수수료도 부담하게 됩니다.
또한, 최근에는 전월세계약 대신 전세계약이 더 일반적으로 사용됩니다. 이 경우, 전세계약을 연장하는 방법은 묵시적 갱신, 합의 갱신 및 계약 갱신 세 가지입니다. 계약갱신청구권이 생겨 2020년 7월부터는 계약 갱신 역시 가능하게 되었습니다. 이 세 가지 방법의 차이점과 어떻게 활용할 수 있는지 살펴보겠습니다.
전세 묵시적 갱신 전셋값 유지, 해지권 옵션
법에 따르면, 임대차 계약이 끝나기 2개월 전까지 집주인은 세입자에게 계약 갱신 관련 통보를 해야 합니다.
만약 집주인이 아무런 의사 표시를 하지 않으면, 기존 계약 조건 그대로 임대차 계약이 갱신됩니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 부릅니다. 집주인이 뒤늦게 갱신 거절 의사를 표시해도 이미 묵시적 계약이 완료된 상태이므로 세입자가 합의하지 않는 이상 계약 조건을 변경할 수 없습니다.
묵시적 갱신은 세입자에게 유리하며 ‘갱신계약해지권’을 제공합니다. 이는 세입자가 언제든 계약 해지를 통지할 수 있는 권리로, 새로운 전셋집을 찾으면 집주인에게 계약 해지를 통보하고, 집주인은 3개월 이내에 보증금을 반환해야 합니다.
세입자는 전세계약을 전셋값 5% 이내에서 2년 더 연장할 수 있는 ‘계약갱신청구권‘도 가질 수 있습니다. 따라서 세입자는 집주인에게 묵시적 갱신을 유도할 수도 있지만 전셋값이 하락하는 경우 세입자 입장에서는 새로운 계약이 더 유리할 수 있으므로, 집주인은 묵시적 갱신을 유지하는 것이 나을 수 있습니다.
참고 : 전세금상환제 전월세 상한제 임대차 3법 부동산 계산방법
전세계약 합의 갱신 세입자 일방적으로 해지 불가
세입자가 전셋값을 낮추고 차액을 돌려달라고 요구할 때 집주인이 합의하면 계약을 갱신하는 것을 ‘합의 갱신’이라고 합니다.
이 경우 세입자에게 갱신계약해지권은 주어지지 않으며, 계약 기간을 준수해야 합니다. 중간에 이사를 가야 한다면 집주인 합의가 필요하며, 중개수수료는 세입자가 부담해야 합니다.
세입자가 집주인에게 합의금을 지불하기도 합니다. 예를 들어, 세입자 A씨가 묵시적 갱신인데도 집주인 B씨가 전세금을 지불하지 않아 분쟁 조정을 신청했다고 가정해봅시다. 분쟁 조정위원회는 B씨의 손을 들어주었으며, 통화 녹음을 제출한 B씨의 주장을 받아들였습니다. 결과적으로 B씨는 A씨에게 전세금을 지불해야 했습니다. 때문에 세입자 입장에서도 합의 갱신이 유리한 경우가 있을 수 있습니다.
전세계약 갱신 시 새로운 계약 조건 협의필요
이 방법은 세입자와 집주인 모두 합의하에 새로운 전세계약을 체결하는 방법으로 새로운 계약 조건을 협의한 후에 갱신합니다.
이때 세입자에게는 갱신계약해지권이 없으며, 갱신할 경우 중개수수료 등을 다시 부담해야 합니다.
이 방법은 새로운 전셋값 조정이 가능하며, 새로운 계약 조건을 협의할 수 있습니다. 세입자와 집주인이 적절한 조건을 협의할 수 있으므로 유리한 경우도 있을 수 있습니다.
세입자와 집주인은 자신의 상황과 이익을 고려하여 전세계약을 연장하는 방법을 선택해야 합니다. 중요한 점은 법적 규정을 준수하는 것이며, 각각의 선택 사항이 어떻게 영향을 미칠지에 대한 전문가의 조언을 듣는 것이 좋습니다. 또한, 상대방과의 원만한 협상을 통해 합의에 도달하는 것이 가장 이상적인 방법일 수 있습니다.