매년 6월 1일 현재 주택, 주택이외의 토지․건축물, 선박, 항공기를 소유하고 계시는 분들이 재산세 납세의무자로서 재산세 과세대상은 주택․건축물․토지․선박․항공기이며, 7월에는 주택 재산세액의 1/2과 주택 이외 건축물․항공기․선박의 재산세를 과세되며 9월에는 나머지 주택 재산세액의 1/2과 토지 재산세를 과세하고 있으며 재산세 납부기간에 거주하는 구청을 통해 재산세 납부고지서를 송달받게 됩니다.
1. 재산세 과세표준이란?
재산세 과세표준이란 재산세를 부과할 때 기준이 되는 금액을 의미합니다.
즉, 재산 전체의 가격(공시가격)에 일정 비율(공정시장가액비율)을 곱하여 산출하는 금액입니다.
💡 쉽게 말해, ‘세금을 매길 때 기준이 되는 과세 금액’이라고 생각하면 됩니다!
2. 재산세 과세표준 계산 방법
재산세 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 계산합니다.
✅ 재산세 과세표준 공식
📌 재산세 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율1. 과세기준일 및 납세의무자
과세기준일은 매년 6월 1일로 설정되며, 이 날짜를 기준으로 재산을 보유하고 있는 자가 납세의무자가 됩니다. 납세의무자는 다음과 같이 구분됩니다:
- 주택: 주택분 재산세의 납세의무자
- 종합합산토지: 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 5억 원을 초과하는 자
- 별도합산토지: 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 80억 원을 초과하는 자
2. 1세대 1주택자의 정의 및 예외사항
1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 주택을 소유하고 있으며, 해당 주택에 실제로 거주하는 경우를 말합니다.
특별한 사례로, 혼인, 동거봉양의 경우 특정 기간 동안 1세대로 간주됩니다. 주택수 계산에서는 다양한 유형의 주택이 제외되기도 합니다.
3. 과세대상 구분
재산세와 종합부동산세는 건축물, 토지 등 다양한 재산 유형에 따라 다르게 적용됩니다. 특히, 종합합산 토지와 별도합산 토지로 크게 나뉘며, 각각의 세율이 적용됩니다.
4. 과세표준 및 세율 적용
과세표준은 공시가격과 감면율을 적용하여 계산되며, 종합합산토지분과 별도합산토지분에 따라 다르게 적용됩니다. 주택의 경우, 소유하는 주택의 수와 종류에 따라 다른 세율이 적용되며, 1세대 1주택자에게는 보다 낮은 세율이 적용됩니다.
예시 과세표준 및 세율 적용
- 주택 (2주택 이하):
- 3억 원 이하: 0.5%
- 6억 원 이하: 0.7%
- 12억 원 이하: 1.0%
- 종합합산토지
- 15억 원 이하: 1%
- 45억 원 초과: 3%
3. 공정시장가액비율이란?
공정시장가액비율은 공시가격을 그대로 과세표준으로 삼지 않고, 일정 비율을 적용하여 세 부담을 조정하는 비율로 이 비율은 부동산 종류 및 보유 형태에 따라 다르게 적용됩니다.
✅ 공정시장가액비율 (2024년 기준)
| 부동산 유형 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 토지, 건축물 | 70% |
| 주택 (일반) | 60% |
| 1가구 1주택 | 43~45% |
📌 예를 들어
- 공시가격이 10억 원인 주택이라면,
- 다주택자는 10억 × 60% = 6억 원이 과세표준
- 1가구 1주택자는 10억 × 43% = 4억 3천만 원이 과세표준
💡 공정시장가액비율이 낮을수록 과세표준이 낮아지고, 세금 부담이 줄어듭니다!
재산세 과세표준이 중요한 이유
과세표준이 낮아지면 적용되는 세율도 달라질 수 있으며, 전체 세금 부담이 감소합니다.
따라서 공정시장가액비율과 과세표준을 이해하면 절세 전략을 세우는 데 큰 도움이 됩니다.
4. 과세표준이 적용되는 재산세율
과세표준이 정해지면, 아래 표에 따라 재산세율이 적용됩니다.
✅ 재산세율 (주택 기준, 표준세율 적용)
| 과세표준 금액 | 세율 | 계산식 |
|---|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.1% | 과세표준 × 0.1% |
| 6천만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 0.15% | 6만 원 + (6천만 원 초과분 × 0.15%) |
| 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 0.25% | 57만 원 + (3억 원 초과분 × 0.25%) |
| 6억 원 초과 | 0.4% | 157만 원 + (6억 원 초과분 × 0.4%) |
📌 예를 들어:
- 공시가격 10억 원 주택(공정시장가액비율 60%) → 과세표준 6억 원
- 적용 세율: 6억 원 초과 구간(0.4%)
- 계산: 157만 원 + (6억 – 6억) × 0.4% = 157만 원
- 추가로 지방교육세와 도시지역분이 합산되어 최종 납부 세액 결정
💡 과세표준이 낮아질수록 세율이 낮은 구간에 적용되어 세금 부담이 줄어듭니다!
5. 재산세 납부고지서 납부기간
재산세 과세대상(주택․건축물․토지․선박․항공기) 별로 구분한 재산세 납세고지서에 과세표준액과 세액을 기재하여 7․9월 각각 납기 개시 5일 전까지 발부하게 되며, 7월 재산세의 납기는 7월 16일부터 7월 31일까지이며, 9월 재산세는 9월 16일부터 9월 30일까지 입니다.
과세물건별(납세고지서별) 재산세 본세액이 5백만 원을 초과하는 경우 납부기한 경과 후 2개월 이내에 분납이 가능하며 재산세 분납 대상금액은 애라 참고하세요.
- 납부할 세액이 1천만 원 이하 : 납부할 세액 중 5백만원 초과 금액이 분납대상
- 납부할 세액이 1천만원 초과 : 납부할 세액 중 50% 범위 내 금액이 분납대상
상가 내 주택 주상 복합건물 재산세 고지방법
| 과세유형 | 공시가격 적용 예 | 감면율 적용 | 공제금액 적용 | 공정시장가액비율 | 최종 과세표준 계산 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택분 | 10억 원 | 없음 (0%) | 9억 원 | 60% | [ (10억 원 – 9억 원) × 60% ] = 60만 원 |
| 종합합산토지분 | 15억 원 | 없음 (0%) | 5억 원 | 100% | [ (15억 원 – 5억 원) × 100% ] = 10억 원 |
| 별도합산토지분 | 100억 원 | 없음 (0%) | 80억 원 | 100% | [ (100억 원 – 80억 원) × 100% ] = 20억 원 |
주택에 대한 과세표준은 건물과 토지를 일괄 평가한 주택 공시 가격에 부동산 시장 동향과 지방재정여건을 고려하여 매년 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율(‘18년 60%에 적용)을 곱하여 산정한 가액을 과세표준으로 하며, 건축물은 신축건물 기준 가격(690,000원)을 기준으로 지방자치단체장이 결정한 가액에 구조․용도․위치․면적 등을 적용한 후 공정시장가액비율(‘18년 70%에 적용)을 곱하여 산정합니다.
참고 : 재산세 납부기간 - 1차 2차 조회 및 핸드폰 납부방법
과세유형별 재산세 과세표준
주택에 대한 재산세 과세표준은 건물과 토지를 일괄 평가한 주택 공시 가격에 부동산 시장 동향과 지방재정여건을 고려하여 매년 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율(‘2018년 60%에 적용)을 곱하여 산정한 가액을 과세표준으로 하며, 건축물은 신축건물 기준 가격(690,000원)을 기준으로 지방자치단체장이 결정한 가액에 구조․용도․위치․면적 등을 적용한 후 공정시장가액비율(‘2018년 70%에 적용)을 곱하여 산정합니다.
재산세 “세부당 상한제”란?
재산세액 증가율을 전년도 세액의 일정 비율 이하(150%)로 제한하는 제도로서 주택 : 공시 가격대별로 3억 원 이하인 경우에는 105%까지, 3억원 초과 6억 원 이하까지는 110%, 6억원 초과 시에는 130%까지 상한율 적용됩니다.
※ 병기 세목인 과세특례와 소방공동시설세에도 세부담 상한이 적용됩니다.
재산세 납부고지서 배송지 기준
고지서는 주민등록상 주소지로 송달되며, 만약 고지서를 못받았거나 훼손 또는 분실한 경우에는 부동산 소재지 관할관청과 상관없이 서울시내 아무 동주민센터 또는 구청에서 재발급을 받을 수 있습니다.
만약 배송지를 직장이나 다른 배송지로 변경하고 싶다면 거소지 신청제도를 이용해 재산세 납부고지서 배송지를 변경할 수 있습니다.
재산세를 포함한 모든 정기분 고지서를 받으시고 싶은 기간 동안 신청한 장소로 계속 수령이 가능합니다.
※ 2021년 7월 재산세는 6월30일까지 신청
6월 1일 매매한 경우 납세자는?
6월 1일 현재 소유자에게 납세의무가 있으므로 이 경우는 아파트 매수인에게 재산세 납세의무가 있으며 만약 아파트를 5월 31일에 매매한 경우에는 매수자(6월 1일 현재 소유자)에게 올해분 재산세 납세의무가 있으며, 6월 2일 매매한 경우에는 매도자(6.1 현재 소유자)에게 올해분 재산세 납세의무가 있습니다.
부부끼리 아파트 공동소유 시 재산세액은?
공동주택 가격의 60%(‘2018년 기준)을 과세표준으로 하여 재산세액을 산출한 후 각자의 소유지분비율로 안분한 세액이 부부간에 납부하여야 할 재산세액으로서 세액 산출 시 과표를 각 소유지 분별로 안분한 후 세액을 산출하는 것이 아니고 전체과표에 세율을 적용하여 세액 산출 후 소유지분별로 안분하는 것입니다.
재산세 조회 및 납부방법
지방세 인터넷 납부시스템(etax.seoul.go.kr, 한글주소 “서울시 세금”)에 회원으로 가입한 경우에는 ‘회원납부’를 선택하신 후 재산세 조회를 통해 회원 및 비회원 납부가 가능합니다.
회원 재산세 조회 및 납부
⇒ etax.seoul.go.kr 접속 → 회원납부 선택 → 공인인증서로 로그인 → 주민등록 번호로 납부할 세금 검색 → 납부할 세금 선택 → 계좌이체 또는 카드납부
비회원 재산세 조회 및 납부
비회원인 경우에는 ‘비회원납부’를 선택하시어 아래의 경로로 진행하시면 됩니다.
⇒ etax.seoul.go.kr 접속 → 비회원납부 선택 → 고지서의 적색 부분에 있는 “기관 번호～과세 번호” 숫자 입력 → 계좌이체 또는 카드납부
※재산세 납부 유의사항
- 회원, 비회원 모두 타인의 고지번호를 알면 타인의 세금도 납부 가능
- 전국 모든 은행 및 국내 카드(13개 카드사)로 납부 가능합니다.
- 카드납부의 경우 일시불 납부는 수수료가 없으나 할부납부의 경우 소정의 수수료를 납세자가 부담
- 비회원은 납세번호(29자리)로 조회 후 납부할 수 있습니다.
- 납기 말일이(7.31) 토요일 또는 일요일인 경우 그다음 월요일까지 납부하면 됩니다.
재산세 납기 익월에는 최초 가산금 3%를 추가로 납부해야 하고, 체납된 지방세가 30만 원 이상(세목별로 고지서 1매를 기준)인 경우에는 그 익월의 다음월부터 매 1개월마다 1.2%의 가산금이 최고 60개월간 추가됩니다.
재산세 과세표준을 알면 절세 전략이 보인다!
✔ 재산세 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
✔ 공정시장가액비율이 낮을수록 세금 부담이 줄어듦
✔ 과세표준이 낮으면 낮은 세율 구간에 적용될 가능성이 커짐
재산세를 아끼고 싶다면 과세표준을 낮추는 것이 핵심!
1가구 1주택 혜택이나 공정시장가액비율 변동 여부를 꼼꼼히 체크하세요! 😊
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