신축 아파트 및 주택을 짓거나 기존의 부동산을 재건축을 통해 새로운 집에 입주할 때 필요한것이 바로 보존등기로서 부동산을 처음으로 소유권을 등기하는 것을 ‘보존등기‘라고 합니다. 보존등기란, 건물의 소유권이나 권리 관계의 변경이 있을 때, 그 사실을 공적인 장부에 등록하여 법적으로 보호받고 공신력을 부여하는 절차를 말합니다.
이러한 보존등기를 할 때 발생하는 비용이 바로 ‘보존등기비‘이며 이는 등기를 위한 국가 수수료, 인지대, 등기소에 지불해야 하는 비용을 포함합니다.
보존등기비란?
| 항목 | 비용 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 부동산 가격의 일정 비율 | 주택의 경우 보통 0.1% + 지방교육세 포함 시 추가 |
| 취득세 | 부동산 가격의 일정 비율 | 지역/주택 종류에 따라 1-3% 가량 다름 |
| 지방교육세 | 등록면허세의 20% 추가 | 취득세에 부과되는 경우도 있음 |
| 법률구조금 | 등기소에 따라 달라짐 | 일정 금액 또는 부동산 가격의 일정 비율 |
| 인지세 | 거래금액에 따른 일정 비율 | 고정된 금액대별로 다름 |
보존등기비는 재건축 등으로 새로운 건물이 들어설 경우, 그 건물을 새로운 소유자의 명의로 등기하는데 드는 비용으로 이 비용은 주로 신축 아파트 및 주택 그 외에도 재건축이 완료된 후, 새로운 건물의 소유권을 명확히 하기 위해 필요하여 아래와 같은 준비사항이 있습니다.
- 개인 : 신분증, 주민등록등본
- 법인 : 등기사항전부증명서, 법인 장부
보존등기비 계산 방법
보존등기비는 아래와 같이 계산됩니다.
- 등록면허세: 부동산가격의 0.1% (지방교육세 포함시 0.15%)
- 취득세: 부동산가격의 약 1-3% (지역에 따라 다름)
- 법률구조금: 일정 금액 (변경 가능성 있음)
- 인지세: 일정 거래액에 대한 비율로 산정
예를 들어, 재건축을 통해 새로 입주하는 집이 서울에 위치하고 있고, 건축 면적이 100제곱미터라고 가정해 보겠습니다. 서울의 경우 등기수수료는 면적에 따라 달라지며, 특별시, 광역시의 경우 다소 높은 편입니다. 여기에 인지대와 법무사 수수료가 추가되면 총 보존등기비가 산출됩니다.
부동산 가격이 5억원일 경우 보존등기비용은 아래와 같습니다.
- 등록면허세 = 5억 원 x 0.15% = 75만 원
- 취득세 (예를 들어 2%로 계산 시) = 5억 원 x 2% = 1000만 원
- 법률구조금 및 기타 비용 = 약정 금액에 따라 추가
건물보존등기비 취득세 및 등록세 인지세
| 취득방법 | 취득세 | 농어촌특별세 | 합 계(취득가액의) | ||
| 과세표준 | 세 율 | 과세표준 | 세 율 | ||
| 매매*(주택 유상거래) | 취득가액 | 2%(1%) | 취득세액 | 10% | 2.2%(1.1%) |
| 신축, 상속, 증여 | 취득가액 | 2% | 취득세액 | 10% | 2.2% |
| 취득방법 | 등록세 | 지방교육세 | 합 계(취득가액의) | ||
| 과세표준 | 세 율 | 과세표준 | 세 율 | ||
| 매매*(주택 유상거래) | 취득가액 | 2%(1%) | 등록세액 | 20% | 2.4%(1.2%) |
| 신 축 | 취득가액 | 0.8% | 등록세액 | 20% | 0.96% |
| 상 속 | 취득가액 | 0.8% | 등록세액 | 20% | 0.96% |
| 증 여 | 취득가액 | 1.5% | 등록세액 | 20% | 1.8% |
건물공사비 = 공사금액 + 설계감리비 + 인허가비용 + 특화비용
| 기 재 금 액 | 세 액 | 기 재 금 액 | 세 액 |
| 1천만원 초과 ~ 3천만원 이하 | 2만원 | 1억원 초과 ~ 10억원 이하 | 15만원 |
| 3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 | 4만원 | 10억원 초과 | 35만원 |
| 5천만원 초과 ~ 1억원 이하 | 7만원 |
조경공사비와 포장공사비 등은 과세표준에서 제외하고, 어떤 부담금은 포함하고 어떤 부담금은 제하는 등 과세표준을 정하는데 어려움이 있습니다.
보존등기비 미납 시의 불이익
보존등기비를 내지 않을 경우, 여러 가지 불이익을 받을 수 있습니다:
- 법적 보호 미흡: 소유권 변동 사항이 등기되지 않으면, 법적 분쟁 발생 시 소유권 주장에 제약을 받을 수 있습니다.
- 금융 거래 제한: 금융기관에서 대출이나 기타 금융 서비스를 이용할 때 소유권 등기가 증빙자료로 요구되는데, 보존등기가 되어 있지 않으면 이러한 서비스 이용에 제약이 따를 수 있습니다.
- 매매 시 문제 발생: 미래에 해당 부동산을 매매할 때, 보존등기가 되어 있지 않으면 거래가 원활하게 이루어지지 않을 수 있으며, 매매가 지연되거나 거래가 취소될 수 있습니다.
따라서, 재건축을 통한 새로운 입주 과정에서는 보존등기와 관련된 절차를 정확히 이행하고, 필요한 비용을 지불하여 장래에 발생할 수 있는 다양한 불이익을 방지하는 것이 중요합니다.