신축 아파트 및 주택을 짓거나 기존의 부동산을 재건축을 통해 새로운 집에 입주할 때 필요한것이 바로 보존등기로서 부동산을 처음으로 소유권을 등기하는 것을 ‘보존등기‘라고 합니다. 보존등기란, 건물의 소유권이나 권리 관계의 변경이 있을 때, 그 사실을 공적인 장부에 등록하여 법적으로 보호받고 공신력을 부여하는 절차를 말합니다.
이러한 보존등기를 할 때 발생하는 비용이 바로 ‘보존등기비‘이며 이는 등기를 위한 국가 수수료, 인지대, 등기소에 지불해야 하는 비용을 포함합니다.
보존등기비란?
| 항목 | 비용 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 부동산 가격의 일정 비율 | 주택의 경우 보통 0.1% + 지방교육세 포함 시 추가 |
| 취득세 | 부동산 가격의 일정 비율 | 지역/주택 종류에 따라 1-3% 가량 다름 |
| 지방교육세 | 등록면허세의 20% 추가 | 취득세에 부과되는 경우도 있음 |
| 법률구조금 | 등기소에 따라 달라짐 | 일정 금액 또는 부동산 가격의 일정 비율 |
| 인지세 | 거래금액에 따른 일정 비율 | 고정된 금액대별로 다름 |
보존등기비는 재건축 등으로 새로운 건물이 들어설 경우, 그 건물을 새로운 소유자의 명의로 등기하는데 드는 비용으로 이 비용은 주로 신축 아파트 및 주택 그 외에도 재건축이 완료된 후, 새로운 건물의 소유권을 명확히 하기 위해 필요하여 아래와 같은 준비사항이 있습니다.
- 개인 : 신분증, 주민등록등본
- 법인 : 등기사항전부증명서, 법인 장부
보존등기비 계산 방법
보존등기비는 아래와 같이 계산됩니다.
- 등록면허세: 부동산가격의 0.1% (지방교육세 포함시 0.15%)
- 취득세: 부동산가격의 약 1-3% (지역에 따라 다름)
- 법률구조금: 일정 금액 (변경 가능성 있음)
- 인지세: 일정 거래액에 대한 비율로 산정
예를 들어, 재건축을 통해 새로 입주하는 집이 서울에 위치하고 있고, 건축 면적이 100제곱미터라고 가정해 보겠습니다. 서울의 경우 등기수수료는 면적에 따라 달라지며, 특별시, 광역시의 경우 다소 높은 편입니다. 여기에 인지대와 법무사 수수료가 추가되면 총 보존등기비가 산출됩니다.
부동산 가격이 5억원일 경우 보존등기비용은 아래와 같습니다.
- 등록면허세 = 5억 원 x 0.15% = 75만 원
- 취득세 (예를 들어 2%로 계산 시) = 5억 원 x 2% = 1000만 원
- 법률구조금 및 기타 비용 = 약정 금액에 따라 추가
건물보존등기비 취득세 및 등록세 인지세
| 취득방법 | 취득세 | 농어촌특별세 | 합 계(취득가액의) | ||
| 과세표준 | 세 율 | 과세표준 | 세 율 | ||
| 매매*(주택 유상거래) | 취득가액 | 2%(1%) | 취득세액 | 10% | 2.2%(1.1%) |
| 신축, 상속, 증여 | 취득가액 | 2% | 취득세액 | 10% | 2.2% |
| 취득방법 | 등록세 | 지방교육세 | 합 계(취득가액의) | ||
| 과세표준 | 세 율 | 과세표준 | 세 율 | ||
| 매매*(주택 유상거래) | 취득가액 | 2%(1%) | 등록세액 | 20% | 2.4%(1.2%) |
| 신 축 | 취득가액 | 0.8% | 등록세액 | 20% | 0.96% |
| 상 속 | 취득가액 | 0.8% | 등록세액 | 20% | 0.96% |
| 증 여 | 취득가액 | 1.5% | 등록세액 | 20% | 1.8% |
건물공사비 = 공사금액 + 설계감리비 + 인허가비용 + 특화비용
| 기 재 금 액 | 세 액 | 기 재 금 액 | 세 액 |
|---|---|---|---|
| 1천만원 초과 ~ 3천만원 이하 | 2만원 | 1억원 초과 ~ 10억원 이하 | 15만원 |
| 3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 | 4만원 | 10억원 초과 | 35만원 |
| 5천만원 초과 ~ 1억원 이하 | 7만원 |
조경공사비와 포장공사비 등은 과세표준에서 제외하고, 어떤 부담금은 포함하고 어떤 부담금은 제하는 등 과세표준을 정하는데 어려움이 있습니다.
보존등기비 미납 시의 불이익
보존등기비를 내지 않을 경우, 여러 가지 불이익을 받을 수 있습니다:
- 법적 보호 미흡: 소유권 변동 사항이 등기되지 않으면, 법적 분쟁 발생 시 소유권 주장에 제약을 받을 수 있습니다.
- 금융 거래 제한: 금융기관에서 대출이나 기타 금융 서비스를 이용할 때 소유권 등기가 증빙자료로 요구되는데, 보존등기가 되어 있지 않으면 이러한 서비스 이용에 제약이 따를 수 있습니다.
- 매매 시 문제 발생: 미래에 해당 부동산을 매매할 때, 보존등기가 되어 있지 않으면 거래가 원활하게 이루어지지 않을 수 있으며, 매매가 지연되거나 거래가 취소될 수 있습니다.
신축 아파트나 재건축 주택에 입주하면서 소유권을 처음으로 등록해야 하는 보존등기는 단순한 서류절차 이상의 의미를 가집니다. 이는 법적 소유자의 권리를 명확히 하고, 향후 매매나 담보설정, 상속 등 다양한 권리관계의 출발점이 되기 때문입니다.
보존등기 신청 시 준비해야 할 추가 서류 및 절차
앞서 개인 및 법인의 기본 서류(신분증, 주민등록등본, 법인등기부등본 등)를 안내했지만, 실제 보존등기를 위해서는 다음과 같은 부동산별, 상황별 서류들도 함께 준비해야 합니다.
- 건축물대장: 준공 승인 후 관할 구청 또는 행정복지센터에서 발급 가능
- 토지대장: 건축물과 일치 여부를 확인하기 위한 자료
- 사용승인서 또는 준공필증: 신축 또는 재건축 완료 후 필수
- 설계도서 및 감리보고서: 공사비 산정 및 과세자료 확인용
- 세금계산서 및 통장 이체내역: 취득세 과세표준 증빙용
- 법무사 위임장: 법무사를 통한 대리신청 시 필수
- 세목별 세금 납부 영수증: 취득세, 등록세, 인지세 등
등기 절차의 순서 정리
- 준공 승인 및 사용승인서 발급
- 공사비 관련 세금계산서 정리
- 취득세 납부 및 과세표준 확정
- 법무사 또는 본인 신청서류 접수
- 등기소 접수 및 심사
- 등기 완료 및 등기부등본 발급 확인
법무사 수수료는 얼마인가요?
보존등기 비용 중에서 많은 이들이 궁금해하는 것이 바로 법무사 수수료입니다. 이는 고정된 금액은 아니며, 통상적으로 부동산 가액이나 업무 난이도에 따라 달라집니다.
| 부동산 가액 | 예상 수수료 (참고용) |
|---|---|
| 1억 원 이하 | 약 20만 원 전후 |
| 3억 원 이하 | 약 25만~35만 원 |
| 5억 원 이상 | 약 40만~60만 원 |
| 복잡한 공동명의, 법인 등 | 별도 협의 필요 |
수수료 외에도 등기촉탁료, 우편 송달비, 인감증명서 발급 수수료, 등기신청 대행 시 교통비 등이 추가될 수 있습니다.
과세표준 산정 시 주의할 점
건축 공사비 산정은 단순히 계약서에 명시된 금액만으로는 부족할 수 있습니다. 실제로는 다음 요소를 고려해 정리하는 것이 중요합니다.
- 세금계산서의 발행 시점 및 명의 일치 여부
- 감리비, 설계비 등 인허가 부대비용의 누락 여부
- 옵션공사나 입주 후 추가된 인테리어 공사비 제외
- 포장공사, 조경공사 등 일부 항목은 제외 대상이므로 세무담당자 확인 필요
보존등기 후 추가해야 할 절차
- 등기부등본 발급 확인: 소유자 이름, 건물 위치, 구조 등이 정확히 등록되어 있는지 검토
- 재산세 납부 대상 등록: 매년 6월 1일 기준으로 부과되므로, 시청/군청 세무과에 변경사항 반영
- 건축물 관리대장 확인 및 수정 요청: 등기사항과 건축물대장의 내용이 불일치할 경우, 추후 문제가 발생할 수 있음
- 보험 가입: 화재보험, 종합건물보험 등을 통해 입주 직후 발생할 수 있는 리스크에 대비
보존등기는 단순히 형식적인 행정 절차가 아니라, 부동산 거래와 자산 보호의 가장 첫 걸음입니다.
신축 또는 재건축을 마무리하는 단계에서 반드시 준비해야 할 핵심 항목이며, 세금 및 법률적인 이해가 필요한 부분이 많아 전문가의 조력을 받는 것이 현실적으로 유리합니다.
단 한번의 실수가 수년 뒤 재산권 분쟁이나 거래 지연으로 이어질 수 있으므로, 꼼꼼하게 준비하고 등기 절차를 완료하는 것이 중요합니다.
보존등기 FAQ
보존등기를 꼭 해야 하나요?
네. 보존등기를 하지 않으면 아무리 집을 지었다 해도 법적으로 소유자가 아니게 됩니다. 대출도 못 받고, 매매도 할 수 없으며, 각종 법적 권리도 주장할 수 없습니다. ‘내 집’을 ‘내 이름’으로 법적으로 등록하는 가장 기본적인 절차입니다.
신축 아파트는 자동으로 등기되는 게 아닌가요?
아닙니다. 시공사가 준공까지 마친 뒤에도 입주자가 개별적으로 보존등기를 신청해야 합니다. 대부분은 분양대행사 또는 법무사를 통해 일괄 처리하지만, 소유권 이전을 위해 본인이 직접 신청해야 하는 경우도 있습니다. 특히 재건축조합원이나 단독주택의 경우 별도 신청이 필요합니다.
보존등기비는 어떤 기준으로 정해지나요?
공사비 또는 취득가액을 기준으로 등록면허세, 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 인지세 등이 부과됩니다. 이때 제출하는 세금계산서나 감리비 내역, 설계비 등이 과세 기준으로 사용되며, 정확한 계산을 위해선 관련 증빙자료가 필요합니다.
셀프로 등기 신청할 수 있나요?
가능은 하지만, 추천하지는 않습니다. 보존등기는 제출서류가 다양하고, 공사비 내역 등 세무기준과도 연결되기 때문에 실수하면 다시 신청해야 하거나 세금이 더 부과되는 상황도 생깁니다. 보통은 법무사에게 수수료를 주고 대행을 맡기는 것이 일반적입니다.
법무사 수수료는 어느 정도인가요?
부동산 가격이나 건물 구조에 따라 다르지만, 20만~60만 원 사이로 형성됩니다. 명의가 복잡하거나 공동소유일 경우 추가 비용이 발생할 수 있으며, 등기부 정정 등 문제가 생겼을 때는 별도 청구될 수도 있습니다.
보존등기를 하지 않고 매매가 가능한가요?
이론적으로는 어렵습니다. 등기가 되지 않으면 등기부상 소유자가 존재하지 않는 것으로 간주되며, 구매자 입장에서는 법적 권리를 확보할 수 없습니다. 이 때문에 대부분의 금융기관이나 매수자는 보존등기가 완료된 상태의 매물만 거래하려고 합니다.
등록면허세와 취득세는 어떤 차이가 있나요?
간단히 말하면 등록면허세는 ‘등록 자체에 대한 세금’, **취득세는 ‘실제 취득에 대한 세금’**입니다. 등록면허세는 등기신청을 할 때 납부하며, 취득세는 부동산을 소유하게 된 데 따른 세금으로 지방세청에 납부합니다.
인지세는 꼭 내야 하나요?
네. 일정 금액 이상의 부동산 거래나 권리 이전이 있을 때 국가에 납부하는 세금입니다. 인지세는 납부 후 영수증을 등기서류에 첨부해야 등기소에서 신청을 받아줍니다.
재건축 아파트는 따로 보존등기 안 해도 되는 건가요?
재건축이라 해도 새로 지어진 건물은 기존 건물과는 별개로 보기 때문에 반드시 새로운 보존등기를 해야 합니다. 기존 소유권을 승계하는 것이 아니라, 신축 건물에 대한 새로운 등기이기 때문입니다.