주택임대소득 전면과세 신고 과세기준 및 방법

올해는 주택임대소득 수입금액이 2천만원 이하(2019년 귀속분)인 주택임대자 신고를 해야하는 첫 해입니다.

2014년부터 2018년 귀속분에 대해서 주택임대소득의 수입금액 2천만원 이하인 경우 소득세가 비과세가 되었으며 2020년부터 주택임대자가 세무서에 사업자등록을 하지 않을 경우 수입금액의 0.2%의 가산세를추가로 부담하느것으로 변경되었습니다.

국세청에서는 지난 7일 이같은 내용을 발표했으며 다주택임대사업자 중심으로 세무검증을 강화하겠다고 발표했으며 주택임대를 하고 있을 경우 과세 여부와 사업자등록, 사업장현황신고, 소득세 신고를 위해서 챙겨야 하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

주택 임대소득 과세기준 방법

주택임대소득 전면과세 신고 과세기준 및 방법

  1. 월세의 경우 2주택자부터 과세되나 1주택자도 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 과세됩니다.
  2. 임대보증금은 3주택 이상자부터 과세되며, 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우만 과세됩니다.
  3. 보증금의 간주임대료는 보증금 합계액에서 3억원을 차감 후 60%와 2.1%를 곱하고 임대관련 이자, 배당소득을 차감해서 계산합니다.
  4. 주택수는 부부 합산하여 계산하는데, 소형 주택일 경우 간주임대료 과세대상 주택에서 제외됩니다.

주택임대소득 과세

주택의 종류 (부부 합산) 월세 임대 보증금 및 간주 임대료 2천만원 이하 소규모 주택임대소득
1주택 비과세 (기주시가 9억 초과시 과세) 비과세 2019년 이후 분리과세 선택가능
2주택 과세
3주택 이상 과세 보증금 합계 3억원 과세

간주임대료 = (보증금 합계액 – 3억원) x 60% x 2.1% – 임대관련 발생 이자배당됩니다.

다만 소형주택은 주택수 계산 및 과세에 제외됩니다 : 1호 또는 1세대당 40m2 이하인 주택으로 기준시가 2억원 이하 (2021년까지)

분리과세 세액 계산방법 (임대사업자란 지자체 및 세무서 모두 등록한자)

3주택자의 주택임대소득 1채는 전세 보증금 8억원,1채는 보증금 1억에 월100만원 1채는 거주할 경우 3주택자이고 보증금이 3억원이 넘으므로 임대보증금도 과세되고 월세도 과세됩니다.
  • 월세 : 100만원 x 12 = 1200만원
  • 보증금 : (9억원 – 3억원) x 60% x 2.1% = 756만원(임대관려 이자 및 배당없음)
  • 총 수입금액 = 1200만원 + 756만원  = 1956만원

과세 대상 주택임대차 신고

올해부터 신고를 해야하는 과세대상 주택임대소득자라면 5월 소득세 신고 외에도 사업자등록, 사업장 현황신고를 해야합니다.

사업자등록 등록기간 (~1월 21일)

  • 주택임대사업자는 임대 개시일로부터 20일 이내에 사업장해당 주택) 관할 세무서에 사업자을 신청해해야 합니다.
  • 세금 혜택을 받기 위해 이미 지자체 시군 구청)와 세무서에 임대사업자등록을 한 사람은 사업자등록을 할 필요가 없으며 지자체에 사업자등록을 하지 않은 경우라도 올해부터 세무서에 임대사업자등록을 하지 않을 경우
    직전일까지 수입금액의 가산세가 부과됩니다.
  • 2019년 12월 31일 이전에 주택임대를 시작하고 올해도 계속해서 임대를 하는 경우 올해 세무서에 사업자등록을 신청해야 합니다.

여기서 한가지 주의할 부분은 의무임대기간상한 등의 제약을 받기 원하지 않는 사람은 세무서에만 사업자등록을 신청하면 되며 지자체에도 임대사업자등록을 할 경우 의무임대기간 (4년 또는 8년)을 채우지 못하거나 를 연간 5% 이상 올릴 경우 등 과태료가 별도로 부과됩니다.

세무서에만 사업자등록을 원하면 홈택스에서 온라인으로 신청이 가능합니다.

사업장 현황 신고기간 (~ 2월 10일)

  • 올해 2월 10일까지 2019년도 주택임대 실적분 수입금액과 임대물건의 소재지, 계약 조건 등 사업장 현황울사업장 관할 세무서에 신고해야 합니다.
  • 국세청은 올해 1월 15일부터 사업장현황신고에 도움을 주기위해 안내문을 발송할 예정이며 사업장 현황은 홈택스를 통해 온라인으로 신고할 수 있습니다.

소득세 신고기간 (5월 1일 ~ 6월 1일)

  • 2019년 주택임대소득에 대해서 올해 6월 1일(5월 31일이 일요일이므로)까지 주소지 관할 세무서에 신고해야합니다.
  • 앞에서 강조했던 2019년도 귀속 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우에도 신고를 해야 하며 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 종합 분리과세시 각각의 예상 세액을 비교해보고 어떻게신고하는 것이 유리한 지 판단해야 합니다.

국세청에서는 종합 분리과세 비교세액 및 간주임대료 간편계산서비스를 제공할 예정이며 국세청이 자체 자료 국토교통부의 확정일자 및 임대차계약신고 자료, 대법원의 전세권 임차권 등기자등 모든 주택임대차 정보를 연계분석해서 수입금액 검증을 철저히 하겠다고 발표한 만큼, 주택임대자는신고를 누락해서 불이익을 당하지 않도록 주의해야 합니다.

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