올해, 2019년 기준으로 주택 임대소득에 대한 과세 정책에 중요한 변화가 있었습니다. 주택임대소득이 2천만원 이하인 사람들에게는 주택임대자 신고 의무가 부여되었습니다. 이전까지는 2014년부터 2018년까지의 소득 중 주택 임대소득이 2천만원 이하인 경우에는 소득세가 면제되었던 정책이었습니다. 그러나 2020년부터는 주택 임대자가 세무서에 사업자 등록을 하지 않으면 수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세를 부과받게 됩니다.
이러한 정책 변화로 인해 국세청은 최근 주택 임대소득과 관련한 세무 검증을 강화하고, 특히 다주택 임대사업자를 중심으로 관심을 집중하고 있습니다. 따라서 주택 임대 사업을 하고 있는 경우, 과세 여부를 확인하고 사업자 등록, 사업장 현황 신고, 소득세 신고를 어떻게 해야 하는지에 대해 정확히 알아두어야 합니다.
주택 임대소득 과세기준 방법
주택 임대소득 과세기준 방법
주택 임대차 과세 기준은 다음과 같이 정해져 있습니다. 월세의 경우, 과세의 대상은 2주택 이상 보유한 자부터 시작되며, 그러나 1주택을 소유하더라도 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택인 경우에는 과세 대상에 포함됩니다. 이와 별도로 임대보증금 또한 과세 여부를 결정하는 중요한 요소 중 하나로, 3주택 이상을 보유한 사람들만이 과세 대상이며, 이때 보증금 합계가 3억원을 초과할 경우에만 과세됩니다.
- 소득 기준: 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우에만 주택 임대자 신고 의무가 생깁니다. 따라서 소득 수준을 확인해야 합니다.
- 사업자 등록: 주택 임대사업을 하고 있다면, 해당 사업을 사업자로 등록해야 합니다. 사업자 등록은 지역 세무서에서 진행됩니다.
- 사업장 현황 신고: 사업자 등록 후에는 사업장 현황 신고를 해야 합니다. 이를 통해 국세청은 주택 임대사업자의 사업 상태를 파악할 수 있습니다.
- 소득세 신고: 주택임대소득은 월 별 또는 연 단위로 세무신고를 해야 합니다. 이를 통해 정확한 과세가 이루어집니다.
임대 보증금의 간주임대료는 보증금 합계액에서 3억원을 차감한 후 남은 금액의 60%와 2.1%를 곱한 값으로 계산됩니다.
이에 더하여 임대와 관련된 이자 및 배당소득을 차감하여 최종적인 과세 대상 금액을 도출합니다.
주택의 수는 부부의 소유 주택을 합산하여 계산됩니다. 그러나, 소형 주택의 경우에는 간주임대료 과세 대상 주택에서 제외되며, 과세 기준에서 제외됩니다. 이렇게 정해진 주택 임대차 과세 기준을 고려하여 자신의 재산과 임대 소득에 대한 과세 의무를 준수하시기 바랍니다.
주택임대소득 과세 및 간주임대료 계산
주택임대소득 과세 및 간주임대료 계산
| 주택의 종류 (부부 합산) | 월세 | 임대 보증금 및 간주 임대료 | 2천만원 이하 소규모 주택임대소득 |
| 1주택 | 비과세 (기주시가 9억 초과시 과세) | 비과세 | 2019년 이후 분리과세 선택가능 |
| 2주택 | 과세 | ||
| 3주택 이상 | 과세 | 보증금 합계 3억원 과세 |
간주임대료는 다음과 같이 계산됩니다:
(보증금 합계액 – 3억원) x 60% x 2.1% – 임대관련 발생 이자배당됩니다.
이러한 계산 방식은 주택 임대차 과세 시 중요한 구성 요소 중 하나입니다. 그런데 소형주택의 경우에는 주택 수 계산 및 과세에서 제외됩니다. 소형주택은 1호 또는 1세대당 40m2 이하의 주택으로, 기준시가가 2억원 이하인 경우에 해당합니다.
이 규정은 2021년까지 적용되며, 이러한 분리과세 세액 계산 방법은 임대사업자로서 지자체 및 세무서에서 모두 등록한 자에게 해당합니다.
따라서, 간주임대료는 보증금 합계액에서 3억원을 차감한 후 남은 금액에 60%를 곱하고, 다시 2.1%를 곱한 후 임대와 관련된 이자와 배당 소득을 차감하여 계산됩니다. 이러한 규정은 소형주택의 경우에는 적용되지 않으며, 주택 수 계산 및 과세에서 제외됩니다. 이렇게 정해진 세액 계산 방법은 임대사업자로서 등록을 한 자에게 해당되므로, 세무 규정을 준수하며 과세 의무를 이행해야 합니다.
3주택자의 주택임대소득에 대한 세금 부과 관련 상세한 내용은 다음과 같습니다.
- 월세 : 100만원 x 12 = 1200만원
- 보증금 : (9억원 – 3억원) x 60% x 2.1% = 756만원(임대관려 이자 및 배당없음)
- 총 수입금액 = 1200만원 + 756만원 = 1956만원
보증금과 월세 과세
- 3주택자의 경우, 각 주택마다 다른 임대 조건이 적용됩니다. 하나의 주택은 전세로 보증금 8억원을 받고, 또 다른 주택은 1억원의 보증금과 월세 100만원을 받습니다. 그리고 한 주택은 자신이 거주하는 주택입니다.
- 이 경우, 보증금이 3억원을 초과하므로 해당 주택의 임대보증금은 과세 대상이 되며, 월세 또한 과세됩니다.
월세 과세 계산
- 월세는 연간으로 환산하여 과세합니다. 월 100만원을 12개월로 곱하여 연간 월세를 계산하면 1200만원이 됩니다.
보증금 과세 계산
- 보증금 과세는 간주임대료를 계산하여 이루어집니다. 보증금 합계액에서 3억원을 차감한 후, 남은 금액에 60%를 곱하고, 다시 2.1%를 곱하여 간주임대료를 계산합니다. 여기서 임대와 관련된 이자나 배당 수익은 고려하지 않습니다.
- 간주임대료 계산 결과, 756만원이라는 과세 대상 금액이 도출됩니다.
총 수입금액
- 연간 월세와 보증금 과세 금액을 합산하면 총 수입금액이 계산됩니다. 월세 1200만원과 보증금 과세 756만원을 합하면 총 수입금액은 1956만원이 됩니다.
따라서, 이러한 세금 부과 규정을 고려하여 3주택자는 해당 소득에 대한 적절한 세금을 납부해야 합니다. 그리고 소득세 신고 및 납부 절차를 준수해야 합니다.
과세대상 주택임대차 신고
| 종류 | 신고기간 | 내용 |
|---|---|---|
| 사업자등록 | ~1월 21일 | 3주택 이상자는 사업자등록 필요 20일 이내에 해당 세무서에 신청 지자체 등록 시 추가 등록 불필요 미등록 시 수입금액의 가산세 부과 가능 2019년 12월 31일 이전 임대자도 올해 사업자등록 필요 의무임대 제한을 원하지 않는 경우 세무서 등록 가능 |
| 사업장 현황 신고 | ~2월 10일 | 2월 10일까지 2019년 임대 실적 및 사업장 현황 신고 |
| 소득세 신고 | 5월 1일 ~ 6월 1일 | 5월 1일부터 6월 1일까지 주택임대소득 신고 2019년도 귀속 주택임대소득이 연간 2천만원 이하라도 신고 의무 종합 분리과세 여부에 따라 신고 방법 판단 주택임대자는 신고를 누락하지 않도록 주의 |
올해부터 과세대상 주택임대소득자들에게는 다양한 신고 의무와 기한이 부여되었습니다. 이러한 신고와 등록 과정은 세금 부과 및 혜택을 관리하기 위한 중요한 절차입니다.
사업자등록 (1월 21일까지)
- 과세대상 주택임대자는 1월 21일까지 사업자등록을 해야 합니다.
- 주택임대사업자는 임대 시작일로부터 20일 이내에 해당 주택을 관할하는 세무서에 사업자등록을 신청해야 합니다.
- 이미 지자체 (시군 구청) 및 세무서에 임대사업자등록을 한 사람은 추가적인 사업자등록이 필요하지 않습니다. 그러나 세무서에 등록하지 않은 경우 직전일까지 수입금액에 가산세가 부과될 수 있습니다.
- 2019년 12월 31일 이전에 주택임대를 시작하고, 그 이후에도 계속해서 임대하는 경우, 올해부터는 세무서에 사업자등록을 해야 합니다.
- 중요한 점은, 의무임대기간 상한 등을 원하지 않는 경우 세무서에만 사업자등록을 신청하면 되며, 지자체에 임대사업자등록을 할 경우 의무임대기간을 채우지 못하거나 연간 수입을 5% 이상 올릴 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.
- 사업자등록을 원하는 경우, 홈택스를 통해 온라인으로 신청이 가능합니다.
사업장 현황 신고 (2월 10일까지)
- 2월 10일까지, 2019년도 주택임대 실적, 수입금액, 임대물건의 소재지, 계약 조건 등 사업장 현황을 관할 세무서에 신고해야 합니다.
- 국세청은 1월 15일부터 사업장 현황신고에 도움을 주기 위한 안내문을 발송할 예정이며, 사업장 현황 신고는 홈택스를 통해 온라인으로 신고할 수 있습니다.
소득세 신고 (5월 1일부터 6월 1일까지)
- 2019년 주택임대소득에 대한 세금 신고는 5월 1일부터 6월 1일까지 주소지 관할 세무서에 해야 합니다.
- 2019년도 귀속 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우에도 신고가 필요하며, 종합 분리과세 시 어떻게 신고하는 것이 유리한지 판단할 필요가 있습니다.
- 국세청은 종합 분리과세 비교세액 및 간주임대료 간편계산 서비스를 제공할 예정이며, 주택임대자는 신고를 누락하지 않도록 주의해야 합니다.
- 국세청은 주택임대소득과 관련된 자료를 연계 분석하여 수입금액을 검증할 예정이므로, 주택임대자들은 신고 의무를 준수해야 합니다.
위의 과세 대상 주택임대차 신고와 등록 절차를 준수하여 세무 규정을 따르고 고지된 기한 내에 신고를 해야 합니다. 이러한 과정을 통해 세금을 정확하게 부과하고 혜택을 받을 수 있습니다.
이러한 변경 사항을 잘 숙지하고, 관련된 세무 절차를 지속적으로 다루지 않으면 불필요한 가산세를 피하기 어려울 수 있습니다. 따라서 주택 임대사업을 운영하고 계신 분들은 정확한 세무 절차를 따르고 세무 당국의 규정을 준수하여 과세 의무를 다하시는 것이 중요합니다. 또한, 정기적으로 국세청의 공지사항을 확인하고 변화된 규정에 대해 인지하며 대비하는 것이 필요합니다.